物业管理之道:提升社区居民生活品质良好的物业管理是提升社区居民生活品质的关键所在。一个优秀的社区物业管理团队必须秉持以人为本的理念,从细节入手,全面考虑和满足居民的各项需求,不断创新管理模式,努力打造宜居、安
11月2日
市民余先生打进绵阳日报社
新闻热线2268888反映：
华府楼盘系绵阳华青投资有限公司，包括面积、评估价、同小区相似面积二手房价、学位情况等。另一方面是房屋的产权信息，商与他签订的购房合同第十五条“交付条件”中约定，包括房屋类型、产权归属、土地性质、房产来源等。02占有情况调查在法院的拍卖公示中，该商品房已取得《工程竣工验收备案证明文件》，在标的物的占有情况和租赁情况这一栏多时候写的是：“移送拍卖时，然而商在未出示该文件的情况下，无人主张租赁权。”这就暗藏了标的物可能有人居住的风险。虽然可能会有分房子法院会协助买受人清场，却要他接房，但时间无法保证，他认为商违反了合同约定。经实地查看自己购买的房屋，一不小心就是三五年不能入住。有的房东为了阻碍房子被交易，他发现几乎所有的房间都出现了渗水，故意弄了虚假的租赁合同，而商仅使用腻子对屋内渗水痕迹进行修饰掩盖。
余先生咨询出现上述情况
可不可以拒绝接房？
拒绝接房有没有法律风险？
买家：工程质量问题令人“揪心”
“商在卖房的时候，让自己的亲朋好友住在里面，宣传说华府是高品质小区，这个时候就需要委托专业的辅拍机构进行协助分辨，我买的价格是每平方米一万多元，以免出现自己高价拍下的房产却无法入住的情况。提示：当标的物被占有或租赁时，价格不菲，可是现在我们完全看不到任何的高品质，却被诸多的质量问题困扰。”
余先生说，他在父母的帮助下才买了这套房，首付38万元，按揭80万元，月供3800元，准备做结婚新房，现在出现的渗水质量问题令他揪心。
11月2日，记者同余先生来到他购买的房屋了解情况，几个房间的墙角形成了环形的涂料修补痕迹，余先生说那是渗水后的痕迹，用涂料修饰解决不了渗水的问题，在洗手间处，屋顶虽然经过商用砂浆修饰，还有钢筋主筋外露，余先生说，“2栋2楼也有这种情况”。一间卧室的窗户上方有连贯的裂纹，余先生担心这条裂纹一旦扩，会出现更严重的后果。
余先生又带着记者来到他新房的楼顶，看得出这里刚刚进行了防水处理，余先生说，防水处理太粗糙，防水层也很薄，渗水点依然很多。在一处楼顶，甚至还出现了积水的现象。在相邻的电梯机房楼顶，楼面的裂纹更，余先生担心这个楼面一旦出现渗水，就会直接影响到电梯的正常运行。
“2栋入户门有效宽度不足1.2米，无法满足业主日常出行、搬运家具以及紧急逃生等出入需求。小区未进行封闭式管理，门旁设置花箱进行隔离，但不能起到封闭作用，存在极安全隐患，小区一侧的老旧围墙也未进行维护。”余先生说。
直击：交房条件出现两个版本
对于余先生反映的华府没有具备《工程竣工验收备案证明文件》就要求购房者接房一事，记者来到华府售楼了解情况。
该售楼一位
现场负责人说
“我们既然交房，交房的手续就肯定是全的，如果有疑问，可以咨询上级主管门。对于我们没有出示《工程竣工验收备案证明文件》，那是我们在合同二选一中明确了的，交房条件提供《工程竣工验收合格证明》就可以了。”
这位负责人把记者带到售楼公示的购房合同样本前，翻到购房合同“交房条件和交付手续”一栏，两个选项中《工程竣工验收备案证明文件》前面打了“×”，《工程竣工验收合格证明》前面则打了“√”。
余先生现场拿出了他自己的购房合同，在“交房条件和交付手续”一栏中，与售楼公示的合同样本恰恰相反，该合同《工程竣工验收备案证明文件》前面打了“√”，《工程竣工验收合格证明》前面则打的是“×”。
对于余先生反映的房屋质量问题，这位负责人表示：“你把问题填表报上来，我们会马上处理。”余先生当场表示，填了表就意味着同意接房，在商没有提供《工程竣工验收备案证明文件》以及有效解决房屋质量问题之前，他是拒绝接房的，他希望商如约履行购房合同。
律师：交房条件应按合同约定履行
对于购房者对于商是否达到交房条件的质疑，四川兴睿峰（绵阳）律师事务所律师冯新宇认为，依据《城市房地产经营管理条例》第十七条之规定，商品房应当在验收合格后方可交付使用。
《工程竣工备案表》是依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》在工程竣工验收合格后办理的工程竣工验收备案证明文件。依该办法第五条之规定，《工程竣工验收报告》为申请备案资料之一。《工程竣工验收报告》和《工程竣工备案表》均可证明商品房达到验收合格，房屋可交付使用。
双方订立的《商品房预售合同》第十五条，明确约定了交付条件为取得工程竣工验收备案证明文件。
综上所述，房地产相关法律法规规定了商品房交付的最低标准，商不得低于该标准交付房屋，否则就违法。当双方约定高于该标准时，并不违反法律规定，双方均应遵照执行。依据《民法典》第五十八条之规定，只有满足约定条件完成的交付行为，才是有法律效力的民事法律行为。
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对于购房者反映的房屋质量问题，冯新宇认为，就一般质量问题，双方商定修复期限，商限期修复，一般可以申请住建主管门调解关于修复和赔偿问题。
如果商拒绝修复或拖延修复业主可自行修复后起诉赔偿，也可直接起诉要求商履行修复义务并赔偿，赔偿额度通常为修复费用、修复期间产生损失（如物业费、另行租房租金、装修材料订货违约损失）。
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对于防水出现质量问题严重影响使用的情况，购房者可以依据商品房买卖合同司法解释第十条要求解除合同并赔偿损失，也可依据合同要求合理时间内修补并赔偿损失。
绵阳日报社融媒体记者 陈荣
编辑：朱雅馨 责编：梁丹蕾 审核：刘益
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