房产中介的合同管理与风险防控在房地产行业中,房产中介扮演着不可或缺的角色。作为连接买方和卖方的中间人,房产中介需要妥善管理各类合同,并有效防范潜在的风险。以下是一篇关于房产中介合同管理与风险防控的文章。一
资料来源：经济网（China Economic Net）该合同尚未到期，但该房屋的主要卖方已被迫在七天内搬走，该房屋的门锁已被撬开，房屋管理门也没有改变
所有这些恼人的租房经历都来自南京的李先生。2021 5月28日，他在美丽屋平台上租了第二间卧室。合同签订了一年。然而，2022年1月7日，经纪人通知他，房子将被出售，由于时间限制，他必须在7天内搬走，李先生仍然选择第二次租美丽的房子。然而，他喜欢的房子被最后一个房客锁上了。美丽之家的经纪人找不到钥匙，直接把锁弄坏了，答应第二天到门口去装锁。一个多月后，李先生仍然住在一间没有上锁的房间里，安全问题无法得到保证，这种问题不存在。记者在黑猫投诉平台上发现，美宅相关投诉3423起，但投诉处理完成率仅为64%，满意度为三星级。投诉涉及的内容包括：房屋到期时押金不予退还，退租时应支付200%的违约金，无法联系经纪人，房屋管理门不提供服务等，迫使承租人在7天内搬走，承租人的房屋处于解锁状态长达一个月 据李先生介绍，1月7日，美丽屋的经纪人突然通知他，出租的房子需要归还，并指出所有租户都应该在一周内找到一套好房子搬出去。当李先生质疑甲方是否应该支付违约金时，美丽屋的经纪人说：“不，合同将和平终止。”。李先生再次表示，他不想和平终止合同。美丽之家的经纪人指出，房东和他们也和平终止了合同（图为李先生与美丽之家经纪人的聊天记录）李先生随后查看了租赁合同，发现由于业主变更或法院查封以及房屋由出租人承担，甲方无违约责任解除合同并收回房屋。然而，如果乙方中途违约，则应支付200%的违约金，尽管乙方感到不满和愤怒，但由于时间限制和居住空间有限，李先生再次向入驻的居民租赁了美丽之家的房屋。但这一次租赁体验仍然很差1月10日，李先生与梅丽武签订了新合同。在签订合同之前，他租的房间被最后一个房客锁上了。在美丽屋的经纪人答应撬锁后，第二天门就会锁上，所以李先生同意在1月11日签字，经纪人说锁匠来了，但他没有相同的锁芯，所以他需要在网上购买整把锁。1月14日，该经纪人声称，尽管他购买了锁，但他无法错误地安装。李先生要求他直接换锁，但他拖延了，理由是他没有报销150多元，并声称要过几年才能报销，春节回来后，李先生要求经纪人再次换锁，但经纪人说他不会报销，也不会支付锁的费用。2月13日，他告诉李先生联系新房管门处理问题（图为李先生提供了一些与经纪人关于换锁问题的沟通记录）根据新房管门的说法，卧室门锁不在保修范围内，只能由他自己解决。面对李先生的催促，新任房管员表现出了一种不耐烦的态度（图中李先生提供了一些与新任房管员的聊天记录）
据李先生说，新任房管员的解决方案是在有其他房子可用时，向李先生撬开其他房间的门锁，而且没有商定具体时间。这让李先生难以忍受。截至发稿时，他已经租了一个多月的新房，但仍然每天生活在一个没有上锁的环境中，李先生愤怒地说：“现在我每天睡觉都没有锁。当我离开房间时，我不知道是否有人进入我的房间。”
律师：无视甲方违约属于霸王条款，出租人应承担维修义务，记者就此采访了毕节市律师协会副会长、贵州九岩律师事务所蒋振祥，并分析了美丽房屋租赁合同中存在的问题，根据李先生的第一次租赁经历，他被迫提前收回租赁，甲方不承担违约责任。涉嫌霸王条款李先生与美丽之家签订的合同第6条规定：“如果由于产权人变更或法院扣押房屋，出租人收回房屋资产，导致甲乙双方无法履行租赁合同”，甲方无违约责任解除合同并收回该房屋。同时，第七条明确规定，乙方中途违约或租赁合同期满不搬出房屋的，应当承担违约责任，姜振祥律师指出，根据《民法典》第725条，根据租赁合同，在承租人占有期间，租赁物的所有权发生变化的，不影响租赁合同的效力。这一规定被称为“出售不违反租约”的原则。根据这一规定，本案租赁合同第六条的约定违反了这一原则，明显不公平，属于霸王条款。对于霸王条款，承租人可以同时要求解除，合同第7条第4款规定，提前30天通知守约方提前解除租赁，并支付200%的违约金。事实上，甲方提前7天通知并要求李先生搬走。在李先生提出异议后，甲方单方面表示将和平终止合同。对此，姜振祥律师表示，“提前解除租赁需要提前30天通知守约方并支付200%的违约金”的协议也应适用于出租人。出租人提前终止租赁合同的，还应当向承租人支付违约金。甲方作为出租人，应提前7天通知承租人，要求承租人搬出的行为实际上违反了第7条第4款的规定，并应承担违约责任，并进一步解释该条款与第6条不冲突。如果出租人在租赁合同期限内通过出售房屋解除租赁合同，他应向梅丽武承担违约责任，而梅丽武应向出租人承担违约责任。李先生表示，首套房押金和剩余租金的退款均已收到。押金于2月14日收到，李先生于1月10日提取租金，相隔一个月至于李先生第二次通过美丽之家租房的问题，门锁损坏，房管延误，姜振祥律师表示，甲方也需要承担维修义务，虽然根据合同中房屋设施的详细维修清单，卧室门锁不在甲方维修范围内，但门锁是甲方租用房屋人为损坏的，蒋振祥律师还指出，根据《民法典》第712条，“出租人应履行租赁财产的维护义务，除非双方另有约定。”因此，由于本案中的门锁被出租人损坏，出租人应承担维修义务。根据第713条的规定，承租人可以要求出租人在需要修理的合理期限内修理租赁物。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。如果承租人的使用受到租赁物维护的影响，租金应相应减少或延长租赁期限，李先生感到愤怒和无助，因为如果他现在不继续出租，他将不得不支付200%的违约金。针对这种情况，记者咨询了姜振祥律师，世卫组织表示，如果由于出租人拒绝维修房屋门锁而导致房屋安全无法得到保障，承租人可以要求解除合同，因此解除合同无需承担违约责任。出租人强行收取违约金的，承租人可以向法院提起诉讼要求解除合同，也可以向房屋租赁监管门投诉投诉平台的完成率
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