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家冬至快乐呀！今天小探要给家讲一个不足6亩但却充满故事的项目。
12月13日，有没有散户投资者跟进的机会？这时候散户投资者就要弄清楚A股房地产上市公司集体涨停背后的逻辑。第利好消息降准有两利好消息刺激了此次房地产上市公司的崛起。第利好消息是12月15日，南宁自然资源发布了一则批前公示，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，为广西桂盛房地产有限责任公司申请的“名辰学府”（原“玉商财富天下”）项目总平图调整方案。
据悉，释放了长期流动性，该项目位于凤岭北板块，约1.20,000亿元。在满足长期性流动的前提条件之下，在云景路以北、枫林路以西，满足了购房者刚性的需求，从拿地至今，因城施策，少有人听说过这个项目，促进房地产业良性循环和健康发展。有效缓解分房地产企业信用危机，已经过了5年的时间，降低房地产行业可能引发的系统性风险。降准增加银行体系，却一直未曾开工，资金供给有助于推动银行更好满足房地产企业合理融资需求，为何？这块地有什么故事呢？
01总户数变为原来的5.3倍！
先来说名辰学府都调整了些什么内容。
项目占地5.89亩，和购房者合理需求。根据市场普遍预测，很mini，仍规划设计1栋高层住宅楼、建筑层数23F、容积率4.99保持不变。
项目名由原来霸气侧漏的“玉商财富天下”变为“名辰学府”，听起来感觉高上了不少，附近应该有名校环绕？
图源|南宁自然资源
结合项目周边市政道路竖向变化与实际情况，总建面由31074.16㎡调整为25233.49㎡，计容建面由19598.88㎡调整为19637.95㎡，建筑高度由90.30米调整为99.99米，±0.00由126.5米调整为109.7米，对建筑轮廓也进行了调整。
而最的调整是住宅的总户数，由90户调整为474户，几乎是原来的5.3倍！
在地块西侧增加一处紧急消防出入口，建筑密度由29.84%调整为26.25%，绿地率由35.05%调整为35.07%；机动车停车位由216个调整为217个，非机动车停车位由156个调整为120个。
图源|南宁自然资源
此外，商业建面占计容建面比例由4.04%调整为1.52%。
可以看出，项目做出了比较的调整，商业配套、总建面缩减，建筑高度最化，已经接近限高了。
此前，项目想要打造的都是户型，建面在172~193㎡之间，如今增加到474户，很可能要打造的是住宅性质的小户型公寓产品，但要在不足6亩的地块上塞进474户，居住体验显然不会太好。
02吃瓜！这块地很有故事
在南宁自然资源可以查询到，项目于2016年1月就已公布总平图，之后却一直没什么动静，难不成是想要捂地？
图源|南宁自然资源
还真不是，其实是因为这个项目里面牵扯着好一些纠纷。
项目所在的地块有些年头了，并不是经过土拍成交，而是置换得来的。
2014年4月18日，zf调整土地时收回了桂盛房产0416213宗地的土地使用权，（由于时间久远，该宗地小探并没有查到相关信息），并将位于云景路以北、枫林路以西一幅3927.88㎡地块作为等价置换用地。
图源|南宁自然资源
后来，桂盛房产就用这块等价置换用地，规划了天龙财富中心。
2016年1月22 日，自然资源发布了玉商财富天下的总平公示；在2017年第四季度青秀发改办理的备案项目中，也有玉商财富天下的身影……
图源|青秀发改
这些都意味着项目离开工并没有多远的距离了，但又是什么导致项目搁置了这么久呢？
小探查找到的信息为，项目所在地块陷入一起合资、合作房地产合同纠纷中，牵扯到桂盛房产、南宁市和基房地产有限责任公司与广西志远家汇实业有限公司三家公司，广西高院于2018年5月21日查封了案涉土地。
图源|网络
不仅项目有故事，商桂盛房产也很有故事。
据了解，桂盛房产与和基房产的合同纠纷并不只这一起，更早一些的时候，金投中心也与这两家公司有很联系。
位于东盟商务区的金投中心现已建成投入使用，但它之前是叫做天龙财富中心的，这与玉商财富天下一听就是同一系列的。
早在2003年5月20日，和基公司就与桂盛房产签订了《合股投资经营合同》，打算一起合作天龙财富中心，但由于桂盛房产变更法定代表人，又找其他人合作，故和基公司提起诉讼，又是一起合同纠纷，感觉和基公司是个老倒霉蛋了。
图源|网络
最后金投中心由广西威壮集团和广西金融投资集团联手进行，而威壮集团的法定代表人是桂盛房产的最股东，也就是说，威壮集团其实是桂盛房产的子公司。
并且桂盛房产还占有南宁自然花园置业有限公司51%的股份，说到自然花园，还能牵扯出一个关于“转包5次暗杀某房地产老板”的惊瓜，但这个瓜小探就不详细讲了，感兴趣的探友自己去搜索看看吧。
图源|爱企查
桂盛房产的故事太复杂，其中涉及到很多专业的法律知识，属于小探的知识盲区，小探只能给家简单说这么多了。
我们回到名辰学府项目本身，如今项目已有新的动态，说明地块已经解封，事件应该得到了妥善解决，或许离开工不远了？
03.实探地块，却发现…
为查看项目是否有进展，小探动身前往凤岭北板块。
由于项目地块已经有些年头，查找到的信息寥寥无几，地块的详细位置难以辨明，小探只能找到致范围。
老规矩，先上地图。在地图上搜索云景路以北、枫林路以西，项目所在的致范围是在云景山语城的旁边。
仅供参考 图源|百度
小探去到朝朝厦旁边的加油站所在位置，却发现道路周围正在施工，已经围了起来，询问现场的施工人员，得到的回答是在修路，属于市政工程。
由于施工，小探无法进入，但小探没有放弃，改变方向沿着凤凰岭路往云景山语城方向查看是否有路可以进入。
凤凰岭路的旁边是还在规划中约150亩的云景路生态公园，也被围挡围了起来，不知路修好后会不会开工。
小探发现有一处地方并没有围挡，且中间还有一条小坡路，走上去就能看到在左边的云景山语城， 但右边视野所及之处皆为漫天野草，荒芜得都是断头路。
小探实拍
至此，小探还是没有找到可以通往名辰学府所在地块的路。
没办法，那就只好上了。
摄影|廖南懿
通过可以看出，目前项目所在范围没有任何施工迹象，土地还是荒地状态，杂草丛生。
摄影|廖南懿
不知新的总平图通过公示后，是否会开启进度条，小探也会持续关注并跟进。
04.凤岭北需要公寓产品吗？
名辰学府所在的凤岭北板块，是南宁的富人区。
“名校集聚”、“高铁经济圈”、“居住区（CLD）”、“南宁门户”等都是凤岭北在人们心目中的代名词。因此，该板块的房价也不会很低。
名辰学府周边的在售楼盘有荣和公园道、美泉1612、吉祥凤景湾等，价格在1.3-2.2w/㎡之间，超过南宁房价均价，而江川悦城、云景山语城、保利童心缘等楼盘已经售完。
摄影|廖南懿
目前，凤岭北在售的楼盘不算多，基本都是高端改善类。名辰学府如果真要另辟蹊径住宅性质的公寓类产品，在价格上得多花功夫，毕竟，高端改善类的购房者可能更青睐户型产品。
最后来看看相关配套。在教育资源上，名辰学府周边有民主路小学（佛子岭校区）、枫林小学、云景路小学、天桃实验学校、北附属实验学校等，小探踩点时还发现枫林中学开始施工了。
项目周围名校云集，想必也是改名叫名辰学府的原因吧，但具体要读哪个学校，还得看zf的学区划分。
凤岭北路网发达，沿佛子岭路，可到青秀万达；沿凤凰岭路、枫林路可达东盟商务区、万象城，距离南宁东站较近，但距离地铁站较远，有车才会比较方便。
不得不说，凤岭北的学校、交通、商圈已经成熟，但在医疗配套上，还是个硬伤，目前南宁凤岭医院的进度如下，不知何时能投入使用。
总的来说，凤岭北的地段很优越，但是项目本身体量就小，就看打造的公寓产品是不是凤岭北所需要的了。
05小探有话说
名辰学府这个不足6亩的项目，不知会在凤岭北溅起什么样的水花，或许不久后将会入市和开工，届时家会考虑入手吗？
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